Аренда жилья станет недоступной?

Facebook
ПлохоТак себеСреднеХорошоОтлично - Оцените статью:
Loading ... Loading ...
Просмотров: 24

Цены на жилую недвижимость продолжают расти, и покупка жилья даже в ипотеку становится всё более недоступной для большинства населения. Смягчить остроту проблемы помогли бы программы социальной аренды жилья для наиболее нуждающихся. На словах наши чиновники это признают, но на деле никаких реальных усилий со стороны государства мы пока не видим.

В недавней статье «Обобществление убытков» («Правда», №117, 03.12.2020) мы уже писали о резком взлёте цен на жильё, который начался летом прошлого года. Он был вызван в первую очередь программой льготной ипотеки, которая, по замыслу чиновников, должна была сделать ипотеку доступной широким слоям населения, однако положительный эффект от этой программы был полностью нивелирован ростом цен на жильё. То есть конечным итогом программы стало то, что многие миллиарды государственных денег превратились в сверхприбыли застройщиков.

Сейчас рост цен продолжается, но теперь его главным фактором становятся инфляционные ожидания: люди ждут ускорения инфляции и пытаются кто как может защитить свои сбережения. А в нынешних условиях это не так просто, поскольку возможностей вложения средств с малым риском и с доходностью не ниже инфляции не осталось вообще. Банковские депозиты дают доходность ниже инфляции, тем более с учётом введённого с этого года налога на проценты по депозитам. То же касается российских государственных облигаций с короткими сроками до погашения (облигации с длинными сроками более рискованны).

Более того, в отличие от прежних кризисов, держать сбережения в долларах и евро — уже тоже не вариант. Зарождающаяся сейчас инфляционная волна будет общемировой, поскольку она вызвана беспрецедентными объёмами «печатания» денег по всему миру, причём ведущие мировые центробанки печатают гораздо больше (в отношении к ВВП), чем центробанки развивающихся стран.

Об этом «монетарном безумии» мы подробно писали в недавней статье «Стагфляция уже у порога» («Правда», №125, 25.12.2020). За месяц, прошедший с той публикации, описанные в ней тенденции не просто продолжились, а даже усилились. Идёт беспрецедентный для мирного времени рост денежной массы, и, как следствие, ускоряются темпы роста мировых цен на продовольствие, промышленные металлы и прочие сырьевые товары.

Кроме того, в США вступил в должность новый президент — демократ Джо Байден, экономическая программа которого предусматривает резкое увеличение объёмов фискальных стимулов в экономике и, в частности, дополнительные прямые выплаты населению. К тому же в начале января в США прошли вторые туры выборов на два места в сенат от штата Джорджия, и оба места получили демократы. В результате у демократов теперь большинство в обеих палатах американского конгресса, так что они смогут реализовать бóльшую часть своих многотриллионных инициатив по фискальным стимулам и выплатам населению (подробнее см. «Что будет с долларом при новом президенте», «Правда», №111, 19.11.2020). Проблемы могут возникнуть только с принятием тех мер, для которых по процедуре требуется квалифицированное большинство (60 из 100 голосов членов сената).

Собрать деньги, необходимые для реализации объявленных демократами стимулов, через налоги невозможно даже теоретически. Разместить такой объём дополнительного госдолга на рыночных условиях тоже невозможно: неизбежный при этом рост процентной ставки сделал бы объёмы процентных платежей по госдолгу неподъёмными для американского бюджета. Кроме того, в экономике в целом процентные ставки тоже бы выросли, и многие американские частные компании стали бы не в состоянии обслуживать свои огромные долги. Поэтому единственная возможность финансировать анонсированные командой Байдена фискальные стимулы — это выкуп большей части нового госдолга американским центробанком, то есть «печатание» дополнительных триллионов долларов.

Так что, вероятнее всего, американский доллар в ближайшие пару лет будет ослабевать как по отношению к другим базовым валютам, так и по отношению к валютам развивающихся стран (по отношению к рублю доллар тоже, скорее всего, будет постепенно ослабевать, но лишь при условии отсутствия эскалации геополитической напряжённости и новых санкций, а в этом вопросе пока сохраняется неопределённость). Кроме того, нельзя полностью исключать (пока ещё маловероятный) сценарий дальнейшего обострения внутриполитической ситуации в США, что тоже может внести свой вклад в ослабление доллара.

Сказанное не означает, что США в ближайшие годы свалятся в гиперинфляцию, но их национальная валюта вполне может потерять несколько десятков процентов своей покупательной способности. Так что хранить сбережения в долларах — это теперь уже довольно рискованная стратегия. С евро ситуация не столь драматична, но там тоже есть свои риски. В этих условиях людям, имеющим сбережения, но не имеющим специальных знаний в области финансовых рынков и не желающим рисковать, остаётся по сути единственный способ вложения денег — покупка недвижимости. Причём это не обязательно чистая инвестиция; это может быть улучшение своих жилищных условий, но не за счёт свободных средств, а за счёт исчерпания сбережений, хранившихся «на чёрный день».

Вот поэтому цены на жильё и растут — даже на фоне резкого падения доходов населения. По опубликованным в прошлый четверг оценкам Росстата, падение реальных располагаемых доходов населения за 2020 год составило 3,5%. А с учётом того, что и в предшествующие шесть лет реальные доходы населения снижались или стагнировали, получается, что в 2020 году доходы населения оказались на 10,6% ниже, чем в 2013 году.

Так что всё большее число наших сограждан оказываются не в состоянии покупать жильё — даже в ипотеку. И им не помогут никакие программы субсидирования процентной ставки, поскольку при таких ценах на жильё для этих людей уже невозможна его покупка даже в рассрочку при нулевой ставке. Это признают и чиновники. Так, например, ещё в декабре 2019 года Виталий Мутко, бывший в то время вице-премьером, курирующим строительную отрасль, на заседании Совета при президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам заявил, что 40% российских семей не могут купить жильё даже при нулевой ставке ипотеки. С тех пор цены значительно выросли, а доходы населения упали, так что сейчас доля людей, которые не могут купить жильё даже при нулевой ставке по ипотеке, скорее всего, заметно увеличилась.

На том же совещании Мутко предложил решать жилищный вопрос для этих 40% семей с помощью другого инструмента — некоммерческой аренды социального жилья. Таким образом, наши чиновники наконец-то додумались до того, что коммунисты предлагали ещё несколько лет назад, указывая на успешный опыт европейских стран (см. «Осторожно: ипотека», «Правда», №120, 27.10.2017).

Социальная аренда жилья, если её правильно организовать, позволяет при тех же затратах государственных средств обеспечить крышу над головой для гораздо большего числа семей, чем программы льготной ипотеки. Но главное даже не в этом, а в том, что социальная аренда позволяет государству адресно помочь наиболее нуждающимся, в то время как льготная ипотека — это помощь, которую могут получить только семьи с достаточно высокими доходами, позволяющими им брать эту самую ипотеку. То есть, по сути, льготная ипотека — это расходы государства в пользу сравнительно обеспеченных граждан. Кроме того, стимулирование граждан к аренде жилья вместо его покупки даёт государству ещё один дополнительный «бонус» — повышение мобильности рабочей силы.

Стоит отметить, что на словах наши власти и раньше изредка упоминали социальную аренду как возможный способ решения жилищного вопроса для малоимущих, но дальше слов дело не шло. В последние годы в регионах было реализовано лишь несколько точечных пилотных проектов социальной аренды. Примечательно также, что в принятом в 2016 году законе об арендном жилье изначально планировалось создание системы государственной поддержки этого сектора, но из окончательной редакции закона под давлением минфина эта часть исчезла.

И только сейчас на фоне возрастающего недовольства граждан социальной политикой государства власти всерьёз заговорили о развитии социальной аренды жилья. Теперь эта тема включена в стратегию Дом.РФ (это финансируемый государством институт развития в жилищной сфере, который теперь возглавляет всё тот же Виталий Мутко), и в декабре 2020 года власти триумфально отчитались о первом примере реализации подобного проекта — об арендном комплексе «Современник» в Воронеже, где четверть квартир выделена под льготную социальную аренду. Но если внимательно присмотреться к тому, как устроен этот проект, мы увидим, что государственные деньги в нём используются неэффективно, и поэтому широкое применение подобной схемы невозможно из-за бюджетных ограничений.

Дело в том, что «Современник» — это арендный комплекс довольно высокого класса, во всяком случае по меркам Воронежа. Полная стоимость аренды студии в нём составляет порядка 15 тыс. рублей в месяц, стоимость аренды трёхкомнатной квартиры — от 35 тыс. рублей в месяц. Это заметно выше, чем средняя рыночная стоимость аренды жилья в Воронеже. Четверть из 165 квартир в «Современнике» будет сдаваться льготным категориям граждан со скидкой до 80%, а разницу будет компенсировать государство — федеральный бюджет (через фонд Дом.РФ) и регион. Всего на эту программу выделено 100 млн рублей до 2023 года.

Дом.РФ анонсировал ещё несколько подобных проектов в разных регионах, и во всех этих проектах речь идёт о жилье высокой ценовой категории. Дело в том, что Дом.РФ в рамках своей недавно запущенной программы развития коммерческой аренды жилья специализируется на высоком ценовом сегменте, поэтому и программа социальной аренды строится на базе именно таких домов. Для очередников и льготников планируется выделять часть квартир в коммерческих арендных проектах Дом.РФ — там, где региональные власти смогут и захотят софинансировать эту аренду.

Так что уже сейчас понятно, что массовыми такие программы льготной аренды не будут: в региональных бюджетах попросту нет денег на то, чтобы даже на условиях аренды разместить все нуждающиеся в улучшении жилищных условий семьи в квартиры премиум-класса. А поскольку подобные проекты так и останутся точечными, они не смогут сколь-нибудь значительно снизить остроту жилищного вопроса для малообеспеченных граждан. Ведь в настоящее время в России свыше 4 млн семей очередников и плюс к тому есть ещё проблема ветхого и аварийного жилья.

В заключение скажем ещё об одной недавней инициативе властей в сфере аренды жилья. Минстрой предложил создать единую информационную систему учёта договоров аренды жилья и объединить её с системами Федеральной налоговой службы. Кроме того, предлагается также ужесточить наказание за уклонение от налогов на доходы от сдачи недвижимости в аренду. Соответствующий законопроект сейчас находится в стадии разработки и должен поступить в Госдуму до конца года. По оценкам экспертов, сейчас 80—90% рынка аренды жилья находится «в тени», и по замыслу разработчиков указанный законопроект позволит вывести этот рынок из тени и заставить всех арендодателей платить налоги.

Эта инициатива в целом правильная, но крайне несвоевременная: этого нельзя делать, пока мы не создадим реально действующий механизм решения жилищной проблемы для малообеспеченных граждан. Дело в том, что, по оценкам подавляющего большинства экспертов, «обеление» рынка аренды жилья приведёт к тому, что налоговые платежи будут полностью переложены арендодателями на арендаторов, то есть стоимость аренды жилья вырастет на 13—15%. В результате и без того нелёгкое положение малообеспеченных граждан, не имеющих собственного жилья, станет ещё более тяжёлым.

Татьяна Куликова,

экономист

pravda

Опубликовал: admin | Дата: Фев 2 2021 | Метки: Жилкомхоз |
Вы можете добавить свой комментарий ниже. Вы можете отправить новость в социальные сети.

Комментировать

Допустимый объём комментария: не более 1200 знаков с пробелами

WordPress Themes

Последние комментарии

Мы в соцсетях

Поддержать сайт

руб.
Счёт № 41001451132177
Z328083690732
R145935562411 или +79135786207
Карта № 4276 8310 2377 4695 или
Счёт № 40817810931284000016/53
Кошелёк № +79135786207

блиц-поиск

Моя первая Зеркалка

Хотите выжать максимум из вашей зеркальной фотокамеры?
ЗАКАЗАТЬ

Photoshop CS5
от А до Я

Автор этого курса - Евгений Карташов - признанный эксперт Adobe Photoshop. Курс состоит из 2-х дисков и содержит 100 уроков в отличном качестве
ЗАКАЗАТЬ

Photoshop для фотографа
(новая версия)

Как получать прекрасные фотографии даже без дорогой фотокамеры
ЗАКАЗАТЬ

Бюджетная фотостудия или секрет фотовспышек

Как организовать свою портативную фотостудию? Как с минимальными затратами на свет получать фотографии, как в полноценной студии, при этом оставаясь мобильным?
ЗАКАЗАТЬ

Записей на сайте: 36,786 | Комментариев: 21,914

© 2010 - 2020 «Красноярское Время» – информационный портал:
важные политические, экономические и социальные темы, актуальные новости, обзоры, рейтинги, публицистика,
аналитика, версии, исследования, итоги, мнения известных людей, комментарии, видеозаписи, фонограммы.
Автор проекта: Щепин К.В.
При использовании материалов гиперссылка на «Красноярское Время» обязательна! Все права защищены!
Материалы сайта предназначены для лиц 18 лет и старше!

Войти | ManagAdNews
WordPress主题
Wp Advanced Newspaper WordPress Themes Gabfire